「買う家」から「創る家」への提言
買う家と創る家は、根本的に大きく違います。
「生活」や「人生」を買うことと創ることの違いかもしれません。
いま、大きく問題になっている欠陥住宅はいくつかのパターンに分けられます。
１．青田うりといわれる建売住宅
２．工務店主導型の設計施工による注文住宅
３．中小住宅メーカー主導型の設計施工による注文住宅
Ａ．けっかん住宅への一歩
共通事項
どれも共通して言えることは、建て主本人が内容を把握できないまま
「契約」「設計打ち合わせ」「着工」〜「完成」へと進んでいくことです。
わずかな設計図（４〜５枚程度）の設計図書で１軒の家の設計ができるほど、簡単なものではありません。
そのような設計はプランが図面化されれば、設計はおしまい。構造はどうなってるのでしょう。
設備はどうなってるのでしょう。
住宅設備の仕様はどんな機能があるのでしょう。
ピアノや重い家具を置いた時の床荷重は考えているのでしょうかｅｔｃ。
いろいろ検討することはたくさんあります。
また、その表現が建築主にわかりやすく説明されているのでしょか。
自動車を購入する時を考えてみてみましょう。パンフレットの最後に各車種の機能が書かれています。
排気量、馬力、乗車人数、燃費、エアコンの有無ｅｔｃ。
これは軽自動車でも高級外国車でも機能の差はありますが、表現は一緒です。
パソコンでも、スペックがきちんと書かれています。
その何十倍もの費用をかけてつくる住宅にわずかな図面。
その時点で、おかしいことに気がつかなくてはなりません。
とくに危険なのが設計図が完成していないのに、契約を結ぶことです。
いわゆる「どんぶり勘定」と言われている見積書による契約です。
曖昧な見積書は、各詳細部分は必ずといっていいくらい数量項目に
「○○一式」という表現が使われます。それが多ければ多いほど曖昧な部分が多いという判断ができます。
これはわたしたち設計のプロが見積書をチェックする重要項目のひとつだからです。
基本設計・実施設計・構造設計が完成していないのに「工事請負契約」を結ぶことは最低でも避けなくてはなりません。
Ｂ．設計監理と施工管理
本来、住宅に限らず建築は「設計」と「施工」は分離されていなくてはなりません。
設計者は建築主といろいろな設計打ち合わせや提案を重ねて設計図を完成させていきます。
ライフスタイルや嗜好など事細かに打ち合わせをおこなって決めていくわけです。
その内容が設計図に反映されてきます。
間取りをつくることが設計ではないのです。
当然、設計者は工事が始まれば設計図どおりに施工されているか、
ミスはないかなど事細かに現場でチェックを行います。
それが「設計監理」なのです。
つまり、設計打ち合わせから完成までに建築主サイドに立って助言・アドバイスなどの
トータル・コンサルティングをおこなうことが「設計監理」の役割です。
施工会社の管理技術者は、工事の工程が遅れていないか、材料が搬入されているか、
工事災害の危険はないか、材料のロスがないかチェックします。
つねに会社サイドにたって検討していくのが「工事管理」の役割です。
「監理」と「管理」似たようなイメージですが、まったく役割が違います。
Ｃ．買う家から創る家へ
買う家 創る家 はじめの出会い
知り合いの工務店や住宅展示場で
営業マンと知り合う。
建築雑誌やセミナーやインターネットで自分にあった住宅設計家をさがす。
依頼
建築会社主導の簡単な平面図・大まかな見積書により決める。
設計家の建築に対する姿勢や住宅に関する考え方を聞き自分にあった人に依頼する
構造
建設会社や住宅メーカーの指定構造のみで建築主が施工会社を選択。
自由な構造選択はできない。
基本設計打ち合わせの中で、コストや建物の大きや計画内容によって決定する。
基本設計打ち合わせ
数回の打ち合わせにより、全体を決め細部不明点は保留のまま決定していくことも。
ライフスタイルや将来の生活を考慮に入れ、
充分な打ち合わせと説明により、基本計画を決定。
模型などで全体のボリュームなどを確認。
実施設計打ち合わせ
施工会社が取引のあるメーカーの住宅設備機器を中心にカタログの中から選択する。
建築主から出された要望はカタログの中にない場合は却下されることが多い。
要するにカタログ選択の打ち合わせとなる。
基本設計で決定した計画をさらに詳細に打ち合わていく。
開口部の大きさや収納量の確認。また、使用する料の提案。
設備の利用方法等を考慮に入れ、住宅設備機器を選択する。
建築主の詳細部分はオーダーや現場施工による工事により対応する。
見積書
施工会社から出された見積書を建築主が検討。
実施設計が完了しだい、数社の施工会社に見積もを依頼。
提出された見積もり書を設計者がチェックし、検討する。
その内容を建築主に報告。この時点で依頼する施工会社と再度金額の調整等の交渉をおこなう。
工事請負契約
建築主と施工会社の２者でおこなう。
すでに、最初に工事請負契約が終っている場合もある。
建築主と設計者と施工会社の３者が立会いのもと工事請負契約を締結する。
設計監理
工事監理は原則なし。
あるのは、工事管理。
工事管理とは、工事工程の管理・材料の発注・関係会社への支払い査定などをいう。
工事が着工しだい設計業務から監理業務へ移行。
原則、設計者が監理をおこなう。
着工後は、構造（基礎・建物の構造）の監理が中心。
上棟後は、内部造作の監理が中心。
造作完了後は、インテリアの監理。
建築主と現場で詳細の確認をする場合が多い。
工事代金の中間支払い時期
工事請負契約書の日時に支払う
工事請負契約書に基づき支払い時期に予定の工事が完了しているかチェックし、建築主に報告。
竣工
建築主と施工会社の２者が立会いのもと竣工引渡し。
監理者と施工会社による竣工検査。最後のチェックをおこなう。
駄目工事の確認後、建築主立会いのもと、再度検査を実施。３者が立会い竣工とする。
メンテナンス
施工会社または、子会社のメンテナンス会社がおこなう。
設計者がメンテナンス時期をアドバイス。メンテナンスは施工会社がおこなう場合が多い。
ポイント
工務店・住宅メーカーの実績と規模によって大きく左右される。
大手住宅メーカーは保証と安心を買うことができる。
最近はそうとも言い切れませんが。
建て主サイドにたって設計から、監理をおこなう。
変形敷地・傾斜地や都市部の密集地などのきびしい条件を得意とする。
