ＶＯＬ２５ ３０分でプランをつくれますか？
2005/04/03
多くの建て売り住宅や分譲マンションは、マーケティングリサーチによってまずその販売価格を決定します。
あれ～、土地の大きさがあってそこにプランを落として工事費などがあってが決まるんじゃないの！
っていうのは買い手の考え方。
売り手の考え方は、建て売り住宅が不動産商品である以上、まず売れる価格設定を検討するわけです。
東京２３区なら、販売価格を５０００万前後というふうに。
その地域の所得者層によってこの価格設定は微妙に変化します。
たとえば１８０坪の敷地があれば、それを１０等分にし１区画の敷地面積約１８坪（約６０㎡）。
建ぺい率６０％容積率２００％という地域であれば、３階建ての住宅が可能です。
建築面積３６㎡、床面積１０８㎡という計算がすぐできます。
さまざまな法的な制限がかかるので約１００㎡前後。
建て売り住宅の場合、この床面積１００㎡というのは
４ＬＤＫをつくるときのひとつの基準。
９０㎡なら３LDK。
８０㎡なら３ＤＫ。
『床面積１００㎡の場合のゴールデンルール』
・ビルトインガレージ
・対面キッチン→必須条件
・和室６帖→なぜか必須条件
・主寝室は７～８帖
・洋室６帖×２
・南側にバルコニー→物干し場
・ファサードだけはオシャレに。
『床面積８０㎡の場合のゴールデンルール』
・ビルトインガレージ→半分クルマが出ても。
・対面キッチン→これまた必須条件
・和室６帖→なぜか必須条件
・洋室５～６帖×２
・南側にバルコニー→物干し場
・ファサードだけはオシャレに。
これがマーケティングリサーチによって決まるプログラム。
不特定多数がある程度、満足すると思われている住宅の姿。
建て売り住宅を専門にやっている設計者はすべてのプログラムがわかっているから、
プランを作成するのに当然時間はかからない。
１棟３０分くらいで作ってしまう。
どのように風が入って、太陽の明かりはどのように取り入れようかなどは考えない。
将来の家族の変化に対応できるようなフレキシブルな空間や構造は考えない。
模型などを作ってボリュームを検討してみようなんて考えない。
買い手も「みんなそうなんだかから・・・」と言い聞かせ購入を決定する。
以前、不動産会社の社長から
「場所がいいのに売れない物件があるんだよね～」と相談され
販売カタログのプランを見せてもらったことがあります。
デザイナー住宅と書いてあり、ファサードもオシャレです。
「はて、どこに食卓テーブル置くの？」
「トイレのドアを開けるとリビングから便器が丸見えですけど」
「隣の棟と窓がコンニチハしてますよ」
３０分でつくったプラン。（ちなみにわたしは３０分ではつくれません）
５０００万の買い物。
プライスレス？
