Ｑ　＆　Ａ34


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建て替えについて

初めまして。東京都 在住です。5年前に土地85平米、建物1F2F合計105平米の物件を購入しました。
今年で築34年、シロアリに食われ、基礎もろとも土台に土がかかって腐り、屋根も釘がきかないような建物です。
何とかしなければいけないと思っているのですが、ここは建ぺい率40％、容積率80％なので、建替えるとなると、
今の6割の家しか建てられない計算になります。
おまけに、できるだけ予算は抑えたいということもあって、どうしようかと悩んできました。
そこで、ぜひ相談させて頂きたいのですが、ありのままの考えを聞いて下さい。

＊今のままの広さは確保したい。
＊間取りは、ほとんど変える必要はない。（つまり、今の家はなんの変哲もない昭和40年代の一般的な作りと間取りのものだが、
気にいっており、そのままでもいいくらい。）
＊見栄えなどは全く気にしない。
＊存在感や、凝った間取り、デザイン、吹き抜け、伸びやかな空間、 オシャレな作り付けの家具 等々、全く必要無し。
　
実現したいことは、
＊安心して住める頑丈さと耐久性、程よい機能性。
＊冬暖かく、夏涼しいこと。ただし、冷暖房機器にできるだけ頼らない。 換気扇を使って、冬は屋根裏の暖かい空気を
1Fもしくは床下へ、 夏は床下の冷たい空気を屋根裏へ。
＊シックハウスにならないように。

＊壁紙の張替えや間仕切り位なら自分でできる。
＊後から手を入れることが困難な所に十分予算をとりたい。
＊すべて込み込みで2000万以内でおさめたい。 （できればもっとおさえたい。）
これが私の要望です。

Ｓ不動産の＜○○＞はどうか？しかし、基礎と土台にしっかり手をいれると やはり1000万前後はかかるだろうとのこと。
では、新築した場合は、と考えて突きあたったのが違法建築でした。
建ててはいけないものだから違法建築という事は重々わかった上で。
近所には明らかにそういった家が多く存在します。どこに頼んでどうやったら建てられるのですか？
そういった依頼はありますか？
一旦合法のものを完成させてすぐ増築するような方法はできますか？
その場合、建物の強度を確保できるのでしょうか？（例えば2階建てを縦半分ずつ作ったりする場合、
基礎だけはあらかじめ全部作っておくとか。）

こんな私が設計事務所に設計をお願いするとして、 一番望む事は、「コストをうまく下げる設計」になります。
メリットはあるのでしょうか？

参考までに、現在の間取りを添付しておきます。厳しい意見でもかまいません。アドバイスを頂きたいので、ぜひお返事下さい。
よろしくお願い致します。
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　後日頂いたメールから

早速の解答、ありがとうございました。HPもメールでの解答も大変親切でわかりやすく、感動しております。

この土地にいつまで住むんだろうか・・・20年先は子供達が出ていって、夫婦2人になり、仕事も都心近くにいる必要は
ない時代になっているだろうし、
空気のきれいな別荘地にでも引っ越そうか、などと考えていると、初めから建て替えるつもりで買ったこの家に
あまり十分なお金をかけられないことに気付いた次第です。

しかし、これからの20年位が一番スペースの必要な時期であり、一度広い所での生活に慣れると、狭くしたくないのが本音です。
私も嫁さんも自宅で仕事をしているため今位の広さは確保したいのです。

お返事にありました、地下室のことですが、当然考慮したことはあります。しっかりした基礎の代わりにもなり、メリットがあることは解ります。
しかし、コストの面できっとムリが出るだろうし、階が増えた分、階段にとられる面積もこれだけギリギリの線でのレイアウト上ばかになりません。
この辺りは○○に近く、湧水がある場所で、湿気や漏水にビクビクしながら暮らすのも嫌ですし、空堀り(？)に取られるスペースも問題です。

ロフトについても同じで、予算が許せばできればいいな、できたとしても物置き程度、といった位にしか考えられません。
夏、2Fの暑さ対策には有効だと思いますが・・・。

やはり今の家をリフォームしてだましだまし使うのが一番良いのかもしれませんね。

メールを拝読させていただきました。

築３４年の住宅にお住まいとのことですが メンテナンスが充分でないと建物の傷みも早くやってきます。
人間のからだと同じで放っておくと大病になります。

いくつかの質問がありましたので 整理してわかる範囲でお答えします。

> 実現したいことは、
> ＊安心して住める頑丈さと耐久性、程よい機能性。
> ＊後から手を入れることが困難な所に十分予算をとりたい。
> ＊すべて込み込みで2000万以内でおさめたい。
> これが私の要望です。

コストを下げるには、それなりの工夫が必要です。 その辺に見かける安い家は大半が「安普請」という
コスト削減住宅であって ２０年もたてば、アチコチと不具合が生じてくる住宅がほとんどです。 ローコスト住宅は、
創造と知恵で快適性、機能性を満足する住宅をいいます。
Tシャツ感覚の住宅というところでしょうか。

> では、新築した場合は、と考えて突きあたったのが違法建築でした。
> 近所には明らかにそういった家が多く存在します。
> どこに頼んでどうやったら建てられるのですか？
> そういった依頼はありますか？
> 一旦合法のものを完成させてすぐ増築するような方法はできますか？

みんなでやれば怖くない！っていったところでしょうか。 違法住宅は文字通り「アウトロー住宅」の家です。
当然、快適性や機能性など考慮する余地はありませんし 安全性に対しても「アウトロー」な家なはずです。
建築基準法は最低の基準であり、その基準をもクリアーできない住宅は 政府系金融機関も融資はしませんし、
最近は違法中古住宅に対して、金融機関も融資を控え始めているのが 現状です。
また、工事を請け負う建築会社も当然「アウトロー」でなくてはなりません。

敷地条件を見る限り、地下１階、地上２階建て住宅にすることで最大１０２㎡の 床面積を確保することは可能です。
小屋裏収納があればさらにそれ以上も可能です。
ＫＦさんのおっしゃる 安心して住める頑丈さと耐久性、程よい機能性は知恵と創造で 解決することができるとおもいます。

わかる範囲でアドバイスさせていただきました。 わからない点があれば遠慮なくお聞きください。

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